وکیل اثبات مالکیت در شیراز
خداوردی حنیور
وکیل در شیراز و مشاور حقوقی
وکیل ملکی در شیراز میگوید: مالکیت رابطه اعتباری میان مال و شخص حقیقی یا حقوقی است که با توجه به آن مالک قادر است هر شکل دخل و تصرف عاقلانه ای را در ملک داشته باشد.
اثبات مالکیت به چه صورت است؟
از متداول ترین دعاوی ملکی، دعوای اثبات مالکیت می باشد که در مقاله دادسرایار به جزئیات بیشتر در این زمینه و روند قانونی آن می پردازیم. مالکیت ششدانگ یک دارایی، به مفهوم دخل و تصرف کامل یک فرد بر آن مال می باشد. در واقع مالکیت ملک این حق را به شخص خواهد داد که بر اساس میل خود از آن بهره ببرند و هر شخص دیگر را از تصرف در آن منع کند.
حقوق راجع به مالکیت فقط در بخش مربوط به خود شخص صادق و جاری می باشد. مالکیت در واقع همان رابطه میان شخص و مال است که سبب می‌شود، بقیه ی افراد قادر نباشند مال مورد نظر را تصرف کند. مالکیت خصوصی به این مفهوم باشد که مال به شخص یا افراد معینی تعلق دارد. از انواع مالکیت، مالکیت فردی می باشد که مقصود از آن این است که یک نفر مالک همه مال باشد و شریکی نداشته باشد. مثل مالکیت افراد بر ششدانگ یک زمین.
در بسیاری از موارد این موضوع، پرونده خیلی از افراد را در مراجع قضایی تشکیل می دهد. از پر اهمیت ترین دلایل اثبات مالکیت، سند است که خود ثابت کننده مالکیت فرد بر اموال او می باشد. به همین منظور قانون مدنی در مورد اثبات مالکیت، سند را به دو بخش عادی و رسمی دسته بندی می نماید و با توجه به هر دسته هر کدام از اعتبار خاص خود برخوردار هستند. اسناد رسمی مزایایی بیش از اسناد عادی دارن.د اما اسناد عادی قدرت اجرایی خوبی ندارند
دعوای اثبات مالکیت و شرایط آن
وکیل حقوقی در شیراز میگوید:دعوای اثبات مالکیت عنوانی است که در قانون برای خواهان یا مدعی وقتی که در جایگاه اثبات مالکیت واقع می شود راجع به مال منقول و غیرمنقول یا حق انتفاع و ارتفاع و سایر حقوق مالی و غیرمالی مطرح شده است. دعوای اثبات مالکیت از جمله دعاوی مالی می‌باشد.
دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی می باشد که در اداره ثبت اسناد و املاک به طور رسمی ثبت نشده است. به بیان دیگر دارای سند رسمی نیست. چنان چه در مورد این دسته از املاک اختلافی حاصل شود و فردی که آن را خریده یا به طریقی مالکیت آن را در اختیار دارد، بخواهد مالکیت خود را ثابت کند، باید دعوای اثبات مالکیت را با خواسته ی اثبات مالکیت خود در محاکم حقوقی اقامه نماید.
طرفین دعوای اثبات مالکیت
دو طرف دعوای اثبات مالکیت عبارتند از: خواهان که ادعای مالکیت ملکی را دارد و خوانده یعنی شخصی که ملکی را ثبت نکرده و به خواهان فروخته است. چنان چه افرادی هم باشند که قبلاً چنین خرید و فروشی انجام داده باشند تا به خوانده ی دعوا رسیده باشد، همه ی آن ها باید طرف دعوا قرار بگیرند.
رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت و چگونگی آن
وقتی ملکی به شکل رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم و ثبت نشده باشد، چنان چه در مورد مالکیت آن اختلاف و نزاع بین دو نفر حادث شود، آن کس که ملک را خریده یا به شیوه دیگری مالک شده است، باید مالکیت آن را طی تقدیم دادخواستی مبتنی بر اعلام مالکیت، به محکمه ی حقوقی تقدیم دارد.
دادگاه وقتی را تعیین می‌کند و جلسه ای تشکیل می دهد و اسناد و مدارک خواهان، مانند مبایعه نامه عادی، استشهادیه و شهود و اماره ی تصرف ملک و غیره را بررسی می نماید و چنان چه مالکیت را محرز نمود، رای به اثبات مالکیت خواهان می دهد. بنابراین در دعوای مالکیت ملک، خواهان آن شخصی است که مدعی مالکیت است و خوانده آن کسی است که ملکش ثبت نشده و به خواهان فروخته است. همچنین جهت ابطال سند میتوانید با وکیل ابطال سند در شیراز نیز مشورت کنید و همچنین در بسیاری از موراد پرونده های خیانت در امانت و اثبات مالکیت به یک دیگر مرتبط هستند در این زمنیه با وکیل خیانت در امانت در شیراز صحبت کنید!
دلایل اثبات مالکیت
دلایلی که در اثبات مالکیت به کار می رود مانند قواعد عمومی، دلایل اثبات دعوا است. از جمله ی این دلایل را در ذیل می آوریم:
سند
سند عبارت است از رسمی و غیررسمی. مقنن فردی را مالک یک ملک می‌شناسد که سند رسمی به اسم او باشد. چنان چه فردی با سند عادی، ملکی را خریداری کرده باشد، باید فروشنده، آن سند را به نام او منتقل کند.
شاهد
سند در اثبات مالکیت حتماً باید وجود داشته باشد اما حضور شاهد هم تا حدود زیادی تاثیر گذار است. البته برای گواهی شاهد، شرایط قانونی لازم است.
اماره ید
اماره ی ید به این مفهوم است که مالی در تصرف و ید کسی باشد و در این صورت او را مالک فرض کنید. جز آن که خلاف آن ثابت شود. مثلا خانه ای در دخل و تصرف کسی قرار دارد و از او استفاده می‌کند از این حیث ملک از آن او تلقی می شود. جز این که شخص دیگری سندی ارائه کند و بر طبق سند رسمی خود را مالک معرفی کند یا آن که کسی که ملک در تصرف او قرار دارد، اقرار کند که مالک ملک مورد تصرف نیست. در این مورد شما میتوانید با وکیل تصرف عدوانی در شیراز نیز صحبت کنید
شرایط اثبات مالکیت
وکیل قرارداد در شیراز در مورد شرایط اثبات مالکیت توضیح داد:
1- قرارداد کتبی و شفاهی
از جمله شرایط اثبات مالکیت، قرارداد می باشد. اما وجود آن الزامی ندارد. چون همان طور که قبلا اشاره کردیم این امکان وجود دارد که مال از روش غیر از قرارداد به ملکیت فردی درآمده باشد. اما چنان چه به وسیله قرارداد و در یک معامله، به مالک بیع شده باشد، وجود قرارداد از شرایط استفاده ی دعوای مالکیت می باشد. صرف ارائه قرارداد کفایت نمی کند. در این حالت خوانده باید از خودش دفاع نماید.
مثلاً این امکان وجود دارد که خوانده قرارداد را انکار کند یا اگر قرارداد را پذیرفته است ادعای بطلان یا فسخ یا اقاله آن را مطرح کند. خواهان ضمن آن که قرارداد را ارائه می‌کند، باید اعتبار آن را هم ثابت کند. بنابراین خوانده دعوای اثبات مالکیت باید ابتدا وجود قراردادی را اثبات کند که دال بر انتقال مالکیت باشد.
خواهان در این شرایط سند عادی ارائه می نماید. خواهان دعوای اثبات مالکیت بی‌شک کسی است که یا سند عادی دارد یا دلیلی غیر از سند رسمی. مثلا قرارداد شفاهی در اختیار دارد. این نکته نیز قابل توجه است که صرف داشتن قرارداد یا سند عادی نمی تواند مالکیت را به اثبات برساند.
2-اثبات اعتبار قرارداد
خوانده ی دعوا باید اشکال و ایراد به اعتبار سند عادی وارد نموده و از این طریق از حق خود دفاع کند و چنان چه از سوی خوانده دلیلی ارائه شود که بی اعتباری و قراردادی که از سوی خواهان طرح شده است، اثبات شود. از این مرحله به بعد اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده ی خواهان قرار می گیرد. چون ممکن است قراردادی با اعتبار تنظیم شود و به ثبت برسد اما به دلایلی مثل ابطال یا اقاله یا فسخ از بین برود.
3-الزام به تنظیم سند
وکیل اثبات مالکیت در شیراز در این باره میگوید:
از جمله شرایط دیگر در طرح دعوای اثبات مالکیت، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم زمان با اثبات مالکیت می باشد. وقتی دارنده ی سند عادی، در برابر کسی که سند رسمی در دست دارد. قصد اثبات مالکیت خود را داشته باشد. حتماً باید دعوای الزام به تنظیم سند نیز مطرح شود.
زیرا عموماً دادگاه ها و محاکم حقوقی با توجه به بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای اثبات مالکیت را رد می کنند و بر این باورند که چنان چه دعوا هم ثابت شود، اثر قانونی نخواهد داشت. نکته قابل توجه این که چنان چه عقد طبیعی به ویژه عقد بیع غیر منقول محقق شود، خریدار باید نسبت به طرح دعوای اثبات وقوع عقد هم اقدام کند. دادخواست اثبات مالکیت با دادخواست اثبات وقوع بیع فرق می کند. در مورد اموال غیر منقول دعوای اثبات عقد در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده طرح می شود.
اما در برابر آن دادخواست اثبات مالکیت نسبت به املاک با در نظر گرفتن نظریه اکثریت در رویه قضایی در حالتی قابلیت طرح خواهد داشت که ملک ثبت نشده باشد. اثبات تحقق بیع زمانی اقامه می‌شود که سندی کتبی مثل مبایعه نامه به منظور الزام فروشنده به تنظیم سند در اختیار نباشد. اما دعوای اثبات مالکیت با استناد به مبایعه نامه مطرح خواهد شد.
اثر اثبات مالکیت
چنان چه مالکیت به اثبات برسد تصرف پیشین ملک و آثار او زائل می شود و اگر تصرف عدوانی باشد، به اجرت المثل دوران تصرف و خساراتی که به وجود آورده است، محکوم می شود.
مرجع صالح رسیدگی در دعوای اثبات مالکیت
صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به موضوع مالکیت با توجه به نوع مال فرق می کند. اگر مال غیر منقول باشد اثبات مالکیت آن با مرجع قضایی محل قرار گرفتن مال غیر منقول می باشد. اگر موضوع اختلاف، مال منقول باشد، دادگاه صالح به منظور رسیدگی دادگاهی است که مدعی علیه در آن جا اقامت دارد و مال منقول در تصرف عمومی باشد.
نمونه دادخواست دعوای اثبات مالکیت اثبات مالکیت ملک
وکیل اثبات مالکیت در شیراز در این باره میگوید:
خواهان : مشخصات مدعی اثبات مالکیت ملک
خوانده : مشخصات طرف دعوی اثبات مالکیت ملک
وکیل یا نماینده قانونی : مشخصات وکیل یا نماینده قانونی در صورت وجود
تعیین خواسته و بهای آن : 1- صدور حکم بر اثبات مالکیت ملک موضوع قرارداد عادی مورخ … به مساحت … واقع در … فاقد پلاک ثبتی مقوم بر … ریال 2- مطالبه کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات دادخواست : 1- کپی مصدق قرارداد عادی مورخ … 2- استماع شهادت شهود 3- کپی مصدق رسید پرداخت ثمن معامله
شرح دادخواست :
ریاست محترم دادگاه
با سلام، احتراما به استحضار می رساند :
بنده بر اساس قرارداد عادی مورخ … یک قطعه باغ به مساحت … واقع در … فاقد پلاک ثبتی را از خوانده محترم خریداری نمودم، و کل ثمن معامله به مبلغ … ریال را به نامبرده پرداخت نمودم.
با توجه به ابن که خوانده، فروش باغ مذکور به اینجانب را ، منکر می شود، مستندا به مواد 10 ، 190 ، 219 ، 338 ، 339 ، قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر اثبات مالکیت ملک و محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.
نکاتی راجع به دعوای اثبات مالکیت
-اگر دعوای اثبات مالکیت نسبت به اموال ثبت شده مطرح شود، قابل شنیدن نمی باشد. پس طرح دعوای اثبات مالکیت، فقط نسبت به املاکی که سند رسمی دارند و بر خلاف مقتضای قانونی می باشد، قابلیت استماع خواهد داشت و دادگاه در غیر این صورت قرار عدم استماع را صادر می کند.
– به منظور اثبات مالکیت ملک، مبایعه نامه یا قرارداد ضرورتی ندارد که وجود داشته باشد، چون ممکن است به صورت دیگری مثل ارث یا انتقال قهری به مالک واگذار شده باشد.
– وقتی ملکی ثبت نشده و در تصرف شخص دیگری واقع است، مدعی اثبات مالکیت قادر است دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان اقامه نماید.
-دعوای وضعیت بر ملک مشاع بر اثبات مالکیت دعوای فرعی محسوب می شود. پس در صورت نبود سند رسمی، دعوای خلع ید قابلیت شنیدن را نخواهد داشت.
طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید در حالتی که خواهان تقابل مدعی فضولی بودن معامله خوانده و تقابل با فرد ثالث شود، باز هم قابلیت شنیدن را نخواهد داشت. زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث میسر نیست.
تفاوت میان قولنامه و مبایعه نامه در اثبات مالکیت
– در مبایعه نامه انتقال مالکیت اتفاق می‌افتد اما در قولنامه انتقال مالکیت از صورت نمی گیرد. بلکه تنها این انتقال مالکیت در زمان آینده حاصل خواهد شد.
– در قولنامه خرید و فروش انجام نشده است. تنها دو طرف متعهد گردیدند که در آینده آن را منتقل کنند. اما در مبایعه نامه نقل و انتقال انجام می شود.
-مبایعه نامه یک عقد بیع می باشد و یک عقد تملیکی است. اما قولنامه عقد عهدی می باشد.
کاربرد وکیل به منظور اثبات مالکیت
وکیل اثبات مالکیت، ویژگی ها و خصوصیات و فرق میان اسناد رسمی و عادی را می شناسد و اشراف کامل به قوانین ثبت اسناد و ضرورت دادخواست اثبات مالکیت و شرایط آن مثل مدارک و مستندات لازم و قرارداد معتبر دارد و قادر است به بهترین نحو ممکن از حقوق موکل خود دفاع کند.