وکیل تغییر کاربری در شیراز
وب سایت حقوقی وکیل در شیراز
معرفی وکیل تغییر کاربری در شیراز
تغییر کاربری اراضی
در بحث املاک به ویژه زمین تغییر کاربری از دیدگاه سازمان‌هایی مانند:شهرداری، اراضی ملی ،منابع طبیعی و… حسب مورد بسیار با اهمیت است و مالکین نمی توانند کاربری ملک خود را مطابق سلیقه شان مشخص کنند یا کاربری فعلی را بدون کسب مجوز لازم تغییر دهند و چنانچه بخواهند کاربری فعلی را به کاربری دیگری تغییر دهند حتماً لازم است از مراجع مربوطه مجوزهای لازم را اخذ کنند .
در غیر این صورت قطعاً با مشکلات گوناگونی مواجه خواهند شد که به راحتی قابل حل و فصل نیست .ضمن اینکه ممکن است مالکی که بدون اخذ مجوزهای مربوطه اقدام به تغییر کاربری کند علاوه بر قلع بنا به جرائم سنگین نیز روبرو گردد .در رابطه با تغییر کاربری اصولاً با دو نوع تغییر کاربری کلی روبرو هستیم. یکی کاربری اماکن یعنی ساختمان هایی که ساخته شده و کاربری شخصی برای آن در نظر گرفته شده است ،دیگری کاربری زمین که آن هم بر اساس این که زمین در چه مکانی واقع شده است و در کنار سایر ویژگی های دولتی و غیر دولتی مشخص می‌شود که کاربری زمین فوق الذکر چیست .
ضمن اینکه در پاره ای از موارد متراژ زمین برای تغییر کاربری اهمیت دارد دلایل گوناگونی مانع از تغییر کاربری می‌شود مثل ناهمگون بودن نوع کاربری مورد تغییر با محل ملک مثلاً نمی‌توان در یک پاساژ که صنف پوشاک در آن حضور دارند مالک بخواهد مغازه اش را به مغازه جوشکاری تغییر شغل دهد پر واضح است این چنین تغییر کاربری با حقوق سایر کسبه منافات آشکار دارد در رابطه با تغییر کاربری زمین و باغ و اراضی کشاورزی موضوع بسیار متفاوت است و در برخی موارد تغییر کاربری بر حسب زمان و مکان به طور کلی غیر ممکن است. مثلاً: بر اساس نظر سازمان جهاد کشاورزی، تغییر کاربری املاک زراعی حتی برای تبدیل شدن به باغ غیر ممکن است مثلاً مالک زمین زراعی به متراژ ۲۰۰۰۰ متر نمی‌تواند ملک خود را به ۱۰ قطعه ۲ هزار متری تقسیم و به عنوان باغ به فروش برساند چون از نظر سازمان کشاورزی تفکیک اراضی کشاورزی موجب خواهد شد زمین مورد نیاز جهت کشاورزی کم شده و زراعت با مشکل روبرو گردد .
اهمیت تغییر کاربری در کشور ها:
تغییر کاربری در بسیاری از کشورها با اهمیت است چون تغییر کاربری تاثیر بر آب و خاک و هوا دارد. بنابراین برای تغییر کاربری مطالعات زیستی نقش اساسی داشته و با اهمیت است. یکی از مهمترین تغییرات کاربری، تغییر کاربری کشاورزی از کلیه اراضی زراعی باغات و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند .اینکه واژه (در حکم اراضی کشاورزی به کار رفته) بدین معناست که ممکن است زمین مورد نظر اساساً زمین کشاورزی نباشد اما بتوان برای امور کشاورزی در آن استفاده کرد .
اگر خارج از محدوده شهرها و شهرکهای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوب واقع شده باشند مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها می باشند.
اراضی که برای مدت طولانی کشت در آن انجام می‌شود و به نوعی از مصادیق اراضی بایر می باشد این گونه اراضی نیز مشمول قانون حفظ اراضی زراعی و باغها هستند و در واقع همچنان زمین کشاورزی محسوب می‌شوند.
وزارت جهاد کشاورزی مشخص می کند که کدام اراضی کشاورزی هستند سایر ادارات و سازمان ها در صورت نیاز با اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی در رابطه با اراضی که کاربری آن محل شک و تردید است تعیین تکلیف می کنند.
اگر مالک زمین کشاورزی بخواهد تغییر کاربری انجام دهد باید مجوزهای قانونی را از مدیریت اراضی استان اخذ کند اما کسب مجوز تغییر کاربری را نمی‌توان مجوز ساخت دانست بر اساس قوانین و مقررات اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی لازم باشد پس از تقاضای تغییر کاربری که توسط مالک انجام می شود ،حداکثر ظرف دو ماه سازمان جهادکشاورزی ملزم به پاسخگویی به استعلام است در پاسخ استعلام ممکن است مواردی از قبیل تکمیل پرونده اخذ استعلام های لازم امکان اجرای طرح و غیره خواسته شود در صورت تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست پرونده از دستور کار کمیسیون خارج می‌شود دهداری، شورای روستا، بخشداری و فرمانداری مرجع صالح برای مجوز تغییر کاربری نیستند.
مرجع صالح تغییر کاربری در شیراز:
در رابطه با اراضی کشاورزی سازمان جهاد کشاورزی مرجع صالح در رابطه با تغییر کاربری می باشد.
هرگونه تغییر کاربری، ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش و یا سایر اقدامات که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد.
وظیفه مأموران جهاد کشاورزی:
اگر به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز لازم از کمیسیون‌های مربوطه باشد جرم بوده و ماموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت ارجاع آن به مراجع قضایی اعلام نمایند. چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهت کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری کند.
تکلیف ماموران جهاد کشاورزی:
ماموران جهاد کشاورزی نیز مکلفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی دادسرا نباشد، با حضور نماینده دادگاه ضمن تنظیم صورت مجلس راساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند .
مجازات تغییر کاربری:
مجازات تغییر کاربری بدون مجوز مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ها که بدون اخذ مجوز از کمیسیون‌های مربوطه اقدام به تغییر کاربری نماید علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم و حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد شد .
تغییر کاربری اراضی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها که به تصویب رسیده است و در روستاهای فاقد طرح هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها چگونه است ؟
بر اساس قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها به جز در موارد ضرورت ممنوع است و مرجع تشخیص ضرورت بر عهده کمیسیون است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی مسکن و شهرسازی جهاد سازندگی و سازمانهای حفظ محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضای دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است
یر کاربری اراضی زراعی و باغها و موافقت با تغییر کاربری آن زمان امکان پذیر است که ۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته شود در رابطه با مطلب فوق الذکر استثنایی نیز وجود دارد و آن اینکه تغییر کاربری زمین زراعی و باغها برای سکونت مالکین کم‌درآمد در مساحت کوچک مشمول عوارض فوق‌الذکر نمی شود. ضمن اینکه در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی از پرداخت عوارض فوق‌الذکر معاف می باشند.
رسیدگی به تقاضای تغییر کاربری تغییر کاربری:
در روستاها بر اساس قوانین وزارت جهاد کشاورزی می باشد و در سایر موارد چنانچه مالیک یا ورثه یا وکیل او بخواهد تغییر کاربری تقاضا کنند در مواردی که تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها و شهرک باشد باید درخواست کتبی را به انضمام مدارک و اسناد مربوطه تحویل دبیرخانه کمیسیون که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است ارائه کند
کمیسیون تقاضاهای دریافتی را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوط به مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو از تاریخ ثبت در دبیرخانه با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می‌گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می شود اگر کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کند مراتب همراه با نقشه و مشخصات کامل ملک جهت برآورد و ارزشیابی قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.