وب سایت حقوقی وکیل در شیراز

معرفی وکیل خلع ید در شیراز

09225192408 

وکیل برای خلع ید در شیراز

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند. رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است، در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست. در اینجا دعوای خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ ق.آ.د.م قابل رد می‌باشد؛ چرا که خواهان ادعایی را مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

انواع دعوای خلع ید در شیراز

موضوعاتی که می‌توان دعوای خلع ید را در آن ابواب مطرح نمود عبارتند از:

نخست خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است. دوم دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده در خصوص ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده به آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. سوم دعاوی تصرف عدوانی که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود که به اختصار به توضیح هر یک می‌پردازیم:

دعوای خلع ید ملک مشاع

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتاً در موارد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید در ملک مشاعی هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

 دعوای تخلیه در ملک مشاع

در ملک مشاع حق هر شریک در تمام ملک منتشر است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاعی را نداشته باشد (مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ ق.م) نتیجه این اذن اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته است نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست؛ بنابراین تصرف شریک در ملک موقوف به اجاره و توافق با مستأجر است همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران بود. در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجر (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) در مواردی مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند از آنجا که درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق آن منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد این تقاضا در برابر شریک با مستأجر او پذیرفته نمی‌شود زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجازه را فسخ و درخواست تخلیه کرد.

 دعاوی تصرف عدوانی

الف) دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع:

 قانون‌گذار در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی اعلام داشته است در صورتی که ۲ یا چند نفر مال غیر منقولی را به‌طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود. مطابق ماده ۱۶۳ ق.آ.د.م در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبق تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است از این رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص و تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست تفاوت دارد در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند یا استفاده می‌کرده‌اند رعایت شود.

 ب) دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع:

عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است این جرم را قابل تحمل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند. نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/۷۵۹۹ مورخ ۲۶ دی ۱۳۷۲ با استناد به رأی وحدت رویه مذکور جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع را قابل تحقق دانسته است اما باید اذعان داشت که با توجه به اصل تفسیر مضیق متون جزایی و تفسیر آن‌ها به نفع متهم باید قائل به نظری شد که ارتکاب این جرم را در ملک مشاع ممکن نمی‌داند؛ بنابراین چنین شکوائیه‌ای باید با قرار منع تعقیب روبه‌رو شود و شاکی از طریق حقوقی اقدام کند.

صفر تا صد دعوای خلع ید با دعوای تخلیه

خلع يد از حیث معناى لغوى يعنى چیزى را از دست كسى درآوردن، به سلطه كسى بر چیزى خاتمه دادن، چیزى را از راه قانون از قدرت و تسلط كسى بیرون آوردن، به دخالت و نفوذ كسى در كارى پايان دادن و در معناى اصطلاحى خلع يد رفع تصرف از متصرف غیر منقول است به استناد حکم دادگاه يا سند رسمى و يا حکم قانون. قانون گذار در قوانین موضوعه تعريفى از دعواى خلع يد ارائه نداده است . .غالب اساتید و نويسندگا ن حقوق ، دعواى خلع يد را به دعوى غصب و يا دعواى مالکیت تعبیر كرده اند   .

اما خلع يد در رويه قضايى بیشتراز معناى لغوى آن مستفاد می شود و چون در چنین دعاوى مدعى مال غیر منقول به اعتبار مالکیت خويش اقامه دعوى میكند ، از طرفى مدعى است هیچ گونه رابطه ى حقوقى يا قراردادى بین او و متصرف ملک مورد ترافع وجود ندارد و متصرف با قهر و غلبه وعدوان بر عین غیر منقول مستولى شده بنابر اين خلع يد را ويژه ي امورعدوانى ،  تصرف  غیر قراردادى می دانند . عناصرى كه در به وجود آوردن دعوى خلع يد نقش اساسى دارند در لغت به معناى دست دركارى كردن، دخالت كردن و اكتساب، دراختیار  تصر ف می باشد . معناى ا صطلاحى نیز با توجه به مواد قانونى ظاهراً از معناى لغوى دور نیفتاده است .تصرف يکى از عناصر تشکیل دهنده دعوى خلع يد مىباشد. مهمترين ركن و عنصر تشکیل دهنده تصرف ، رابطه اى است كه بین شخص و اشیا ء برقرار مىگردد.

در باب معناى اصطلاحى ، قانون مدنى تعريفى از واژه به میان نیاورده ا ست . با اين حال مي توان گفت كه عدوان درغصب عبارت ا ست از : سوءنیت » عدوان «، مثل اينكه عالماً مال غیر را به تصرف درآورد . عدوانى بودن  تصرف ، شرطى ا ست كه در تحقق غصب حقیقى ضرورى است. وضع يد بر مال غیر بدون رضايت مالک و بىاذن قانون و بدون عدوان )سوءنیت( غصب حکمى است مانند موردى كه امین منکر وديعه شود يا با وجود مطالبه مالک آن را رد نکند. مهمترين حق عینى ا ست و عبارت از رابطه اى ا ست بین شخص و شى ء كه به وى حق » مالکیت « اما هر مالکى نسبت به مايملک خود حق همه گونه  همه گونه  تصرف و انتفاع را مىدهد. به موجب ماده 43 ق.م اين قاعده در فقه اسلامى قاعده تسلیط نام دارد » تصر ف و انتفاع دارد مگر درمواردى كه قانون استثنا كرده باشد میباشد . در دعواى خلع يد ، مهمترين و اساسى ترين »

الناس مسلطون على اموالهم « و مستند آن حديث نبوى است . به عبارت ديگر در دعواى خلع يد ، خواهان درصدد اثبات مالکیت خود بر ملک » مالکیت « ركن همانا مورد نظر می با شد و موضوعي در اين بین محوريت دارد اثبات مالکیت است .

مفهوم خلع ید

در تعریف خلع ید آمده است رفع تصرف از متصرف غیر منقول به استناد حکم دادگاه یا سند رسمي با حکم  قانون . اجراي حکم خلع يد از اين جهت كه موارد بسیاري را به خود اختصاص داده و نیز به جهت دشوار ي اجرا ، از اهمیت ويژه برخوردار است  نظام ناقص ثبتي، خطر كردن نامتعارف افراد در معاملات و قواعد ماهوي معارض ، از اهم مواردي ا ست كه به تحقق دعواي خلع يد كمک و افراد زيادي را دچار  مشکلات غیر قابل تحمل مي كنند و گاه در ورطه نیستي قرار مي دهند . عملیات اجرايي در اين خصوص دشوار است . زيرا بیرون كردن محکومٌ علیه از ملک تبعات بسیاري دارد كه درگیري و اختلاف بعدي، انتقال محکوٌم به و دخالت اشخاص ثالث در آن، تعیین تکلیف نس بت به آنچه در ملک احداث شده و نیز لزوم جمع بین حقوق محکومٌ له و محکوم علیه در املاک مشاع از اهم آن محسوب مي شود .  قانون قواعدي را در اين خصوص مقرر نموده است ولي به جهت ناكامل بودن و نیز تفاوت وضع یت هاي ملک، باعث مي شود كه رويه قضا يي در اين خصوص راه هاي مختلفي را تجربه كند. يک تقسیم بندي ارائه شده در مورد خلع يد به اين صورت مي باشد .که  خلع يد به معني اعم شامل سه عنوان:

– 1 خلع   يد  به  معني  اخص )   دعواي مالکیت( 2-دعاوي تصرف3 -تخلیه يد

مفهوم مال مشاع

مو ضوع مالکیت هیچ یک از مالکان شیئي واحد، مشخص نباشد ، به طوري كه هر جزئي از اجزاء شیئي واحد در عین حال متعلق حق مالکیت هر يک از ايشان مي گويند كه سبب پیدايش شركت خواهد بود  اشاعه با شد. بايد توجه داشت كه منظور از اشاعه آن نیست كه هر يک از شركاء مالک اجزایی هستند  كه مشخص نیست.ماده 43 قانون مدني مقرر مي دارد : هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، . چنانکه خواهیم ديد ، اختیارات مذكور در اين ماده به صورتمطلق نسبت به مالک مال مشاع قابل تحقق نیست .اجتماع حقوق شركاء است به قصد منفعت و در اشاعه قصد » شركت « از تعريف فوق معلوم شد كه منفعت وجود ندارد.

تعریف مال مشاع

مال  مشاع عبارت ا ست از مالي كه دو نفر يا بیشتر در آن شر يک با شند و سهم هر يک را نتوان درخارج ، از هم تشخیص داد ، مثل خانه اى كه با ارث به فرزندان ميرسد و يا چند نفر با پول مشترک خانه اى مي خرند كه هر يک نسبت به سهم خود در آن شر يکاند ، يعنى جزء جزء آن خانه به طور اشاعه براي همه شركا است . از اين مسئله در ابواب مختلف فقهي، همچون تجارت، رهن، شركت ، مضاربه ، مزارعه، اجاره، وقف، هبه،وصیّت و قضاء سخن به میان آمده است .

بر طبق قواعد حاكم بر اشاعه ، هیچ يک از شركا نمي توانند بدون اذن ديگري بر مال مشاع تصرف كنند، زيرا انتشار حق مالکیت شركا در تمام اجزاي مال مشاع باعث مي شود تا هر تصرف ، تجاوز به حقوق ديگران باشد و بي اذن همه مالکان میسر نگردد و نظر به اين كه شركت در حالت اشاعه داراي شخصیت حقوقي نیست و سازمان هاي خاص تصمیم گیري در آن پیش بینی شده است ، نمي توان عقیده اكثريت را به عنوان نظرشركت بر اقلیت تحمیل كرد. پس ناچار بايد در اداره شركت اتفاق نظر وجود دا شته با شد . به همین دلیل طرز اداره اموال مشترک تابع شرايط مقرره بین شركا خواهد بود.  در نتیجه هرگاه يک شر يک يا چند تن از شركا بدون اذن همه شركا در مال مشاعيتت  تصرف نمايند و يا غیرمالکي بر مال مشاع استیلا يابد، غصب محقق مي شود و دعواي خلع يد قابل طرح و استماع مي شود.برخي عقیده دارند دعواي خلع يد نسبت به ملک مشاعي مسموع نمي باشد چرا كه در صورت ر سیدگي و صدور حکم ، حکم خلع يد صادره عملا قابل اجرا نی ست و درمقابل اين نظر ، برخي نیز معتقدند كه به خلع يد در مال مشاع به لحاظ اين كه قابل اجرا است ، زيرا ماده 34 قانون اجراي احکام مدني دلالت دارد كه از تمام ملک خلع يد مي شود ولي تصرف محکومٌ له در ملک خلع يد شده مشمول مقررات املاک مشاعي است.

ارکان دعوای خلع ید

غير منقول بودن موضوع دعوا

برخي از قضات و حقوقدانان عقیده دارند دعواي خلع يد الزاماً نسبت به مال غیر منقول قابل طرح و در نتیجه قابل ر سیدگي ا ست ، لذا هر گاه فردي بر مال منقول ديگري به نحو عدواني مستولي شود ، براي استرداد آن، دعواي خلع يد ، قابلیت استماع نخواهد داشت و ذيحق بايد دعوا به خواسته استرداد مال مورد نظر خود را طرح نمايد البته بر طبق اين نظر دعواي خلع يد نس بت به لواحق و حقوق مترتب بر مال غیر منقول نیز مسموع است ، اما برخي ديگر از حقوقدانان اين نظر را نمي پذيرند و عقیده دارند دعواي خلع يد نسبت به مال منقول نیز قابل استماع است . اداره حقوقي قوه قضايیه نیز هم عقیده با اين دسته از حقوقدانان عقیده دارد دعواي خلع يد نسبت به اموال منقول هم قابلیت استماع دارد

استيلا و وضع ید مدعی عليه

لازمه طرح دعواي خلع يد و رسیدگي به آن، وقوع غصب است.  بر اين ا ساس يد متصرف بر مال غیر منقول در  مال غیر بدون مجوز صورتي غاصبانه محسوب مي شود كه بدون اذن و اجازه مالک واقع بشود، بديهي است هر گاه مالک بر تصرف ملک از سوي متصرف رضايت داشته باشد، غصب محقق نمي شود تا طرح دعواي خلع يد معنا پیدا كند. برخي از فقها صرف مداخله سطحي در مال غیر را بدون اين كه مداخله كننده قادر به اعمال اراده خود بر آن باشد ، براي تحقق غصب كافي نمي دانند ، به نظر آنان وقتي استیلا بر مال صدق مي كند كه متصرف علاوه بر تسلط ظاهري بر مال، بتواند اراده خود را بر آن اعمال كند، لذا عبور موقت در راه و سکونت چند ساعته در ملک را براي تحقق ا ستیلا كافي نمي دانند  .معیار تحقق ا ستیلا ، داوري عرف ا ست و نشانه ثابتي ندارد .

هر گاه در مورد اين كه آيا اقدامات مدعي علیه تصرف محسوب مي شود يا نه بايد به عرف رجوع كرد . در برخي از موارد در احداث ساختمانها ، لوله هاي بخاري يا حتي تخلیه آب باران ، ناودان چسبیده به ساختمان احداثي ولي در فضاي ملک مجاور احداث مي شود كه عرف آن را غصب مي انگارد.همچنین عرف زماني غصب را محقق مي داند كه ورود به ملک به قصد استیلا و تصرف صورت گرفته با شد ، لذا هر گاه فردي براي مدتي كوتاه و به قصد گذر، تما شا ، بازر سي يا تجسس وارد ملکي شود ،عرف اين اندازه از اقدام را غصب تلقي نمي كند. هر گاه چند نفر مالي را مشتركا تصرف نمايند ، يعني دو ياچند نفر يک ملک را تصرف نمايند

در اين حالت تمام متصرفین ، غاصب تمام مال محسوب مي شوند و آنها در برابر مالک داراي مسئولیت هستند . بر اين اساس استیلا بر مال غیر ممکن است به مباشرت باشد ، زيرا مستلزم تصرف عدواني در تمام مال است . نکته اي كه توجه به آن به هنگام طرح دعواي خلع يد در چنین مواردي ضروري است اين است كه هرگاه ملکي تو سط فردي تصرف شود و او عین يا منافع آن را به ديگري واگذار كند، دعواي خلع يد بايد علیه هر دو شخص مذكور طرح شود ، زيرا اگر دعوا صرفا علیه انتقال دهنده و صرف مالک بودن خواهان نمي تواند استیلاي خوانده را بر ملک مالک ثابت كند. بلکه مالکیت خواهان و استیلاي خوانده دو امر جداگانه اي هستند كه خواهان هر دو را بايد با ارائه دلايل جداگانه اثبات نمايد . چه بسا خواهان با ارائه دلايل بتواند مالکیت خود را به اثبات بر ساند اما نتواند دلیلي براي اثبات تصرف خوانده بر ملک مورد نظر ارائه كند.

توجه به اين نکته نیز ضروري است كه استیلاي غاصب در صورتي از نظر تثبیت تصرف واجد ارزش است و مي توان به عنوان ركن مادي غصب به آن استناد كرد كه سلطه او بر مال به منظور خارج نمودن آن از تصرف ديگران و به قصد استفاده شخصي از آن باشد . استیلايي موجب تحقیق غصب مي شود كه با استیلاي ديگران منافات داشته و قابل جمع نباشد و الا اگر استیلاي بر مال ظاهري بوده و به قصد  سلب امکان استیلا از ديگران نباشد و يا متصرف مادي به قصد و براي استفاده ديگران مال را در اختیار گیرد در اين صورت تصرف حاصله به علت فقدان ركن معنوي به نفع او قابل استناد نیست . تشخیص مداخلات سطحي و ظاهري كه فاقد ركن معنوي است از تصرف واقعي ، صرفاً با توجه به قرائن و كیفیت تصرف امکان پذير است .

عدوانی بودن تصرفات متصرف

ا ستیلا بر مال ديگري در صورتي غصب محسوب مي شود كه تصرفات متصرف ، غیر مجاز و غیر قانوني باشد . عدواني بودن تصرف ، شرط ضروري تحقق غصب است . قانون مدني، عدوان را تعريف نکرده است . عدواني بودن يد متصرف ، جنبه نوعي دارد و از انکار يا تعدي و تفريط او به حکم قانون احرازمي شود .قانون گذار با افزودن شرط به نحو عدوان بر شرايط ديگر غصب به ظاهر بدون مجوز قانوني يا به ناحق وظالمانه بودن استیلا را شرط تحقق غصب دانسته است بنابراين براي تحقق غصب ، استیلاي بر حق ديگري بايد بدون مجوز قانوني و به ناحق باشد . بدين سان غصب با حسن نیت و جهل غاصب نیز محقق مي شود ، چنان که هر گاه كسي به تصور مالک بودن بر مال ديگري مستولي شود ، غاصب محسوب مي گردد ، ولي تفاوت غاصب آگاه يا ناآگاه در اين ا ست كه غا صب آگاه و عامد ، مسئولیت كیفري نیز دارد . با وجود اين بر خلاف ظاهر شرط مذكور به نظر مي ر سد كه ا ستیلا بر حق ديگري بايد به عمد و قهر با شد تا غصب تلقي شود . تصرفات متصرف زماني غاصبانه و عدواني محسوب مي شود كه بدون اجازه مالک ) عین يامنافع ( و يا قانون واقع شود.

مالكيت خواهان

گفته شد دعواي خلع يد يا غصب، دعوايي است كه از طرف مالک بر متصرف مالي اقامه مي گردد و مدعي از دادگاه مي خواهد كه سلطه نا مشروع متصرف و همه آثار و مظاهر آن را از بین ببرد ، لذا ضروري است ابتدا خواهان ، مالکیت خود بر مال موضوع دعوا را اثبات نمايند ، زيرا اگر خواهان مالک نباشد، براي طرح دعواي مذكور ذين فع محسوب نمي شود .

ارتباط دعوای خلع ید با دعوای تخليه

دعواي تخلیه نیز از جمله دعاوي مشابه با دعواي خلع يد است . مهمترين وجوه تشابه آنها اين است كه:

اولا: موضوع هر دو غالبا مال غیر منقول است و

ثانیا: نتیجه هر دو دعوا خارج نمودن مال از جمله تصرفات در عرف  متصرف است ، اما اين دو دعوا با يکديگر داراي تفاوت هاي اساسي هستند و به همین دلیل خاص قضايي بین خلع يد و تخلیه تفاوت وجود دارد يعني تخلیه در مورد اعیاني كه با اذن قانوني تصرف دعواي تخلیه غیر مالي ، اما دعواي خلع چنان چه اختلاف در مالکیت حا صل  گرديده ا ست ا ستعمال مي شود مالي ا ست .

بنابراين نبايد به عنوان دعوا توجه كرد كه خلع يد است يا تخلیه. بلکه بايد ماهیت دعوا را در نظر گرفت . چنانچه در مالکیت ملک اختلافي نباشد مي توان دعوا را تخلیه يا رفع تصر ف و در نتیجه غیر مالي و در صور تي كه در مالکیت اختلاف باشد خلع يد و دعوايي مالي دانست و لذا درموردي كه اختلاف در مالکیت وجود ندارد، چنانچه موجر علیه مستاجر دعوا را به عنوان خلع يد اقامه كرده با شد ماهیتا همان دعواي تخلیه ا ست و ذكر يک عنوان به جاي عنوان ديگر موجب صدور اما بر خلاف نظر اداره حقوقي بايد عقیده داشت كه:

اولاً: مالي يا غیر مالي بودن دعواي خلع يد و تخلیه اثري در ماهیت دعوا ندارد چرا كه اول بايد ببینیم دعوا خلع يد است يا تخلیه و آن گاه در مورد مالي و غیر مالي بودن آن بحث نمايیم. در واقع مالي يا غیر مالي بودن، فرع بر نوعیت دعوا است نه بالعکس.

ثانیاً: صرف ماذون بودن م صرف در تصرف ملک، موجب نمي شود تا ما بتوانیم دعوايي را تخلیه بدانیم. زيرا در فرض ي كه مالک ، ملک را در اثر انعقاد عقد بیع با تراض ي به تصرف متصرف ) خريدار( مي دهد، چنان چه بعدا فساد آن عقد احراز شود خواهان بايد براي استرداد ملک، دعواي خلع يد طرح كند نه تخلیه و در صورت طرح دعوا نمي توان چنین دعوايي را تخلیه نامید . بلکه آنچه موجب طرح دعواي تخلیه و اطلاق نام تخلیه بر دعوايي مي شود اين ا ست كه مبناي ت صرفات مت صرف بر ملک، وجود عقد اجاره با شد . هر گاه بین مالک و متصرف و به عبارتي خواهان و خوانده در مورد ملکي قرارداد اجاره اي منعقد شده باشد و در اجراي آن قرارداد ملک به  تصرف مستاجر قرارداده شود ،

براي خارج نمودن ملک از تصرفات متصرف لازم ا ست دعواي تخلیه طرح شود و درصورتي كه چنین قراردادي در بین نباشد ، طرح دعواي خلع يد ضروري است : هر يک از دعاوي خلع يد و تخلیه داراي اركان و شرايط تحقق مختص به خود هستند و به همین دلیل قانون گذار و رويه قضايي بین چنین دعاوي اي تفاوت قائل شده و هر يک را به نامي مي خواند . بر اين ا ساس برخلاف نظريه اداره حقوقي بايد معتقد بود كه هرگاه خواهان به جاي تخلیه ، دعواي خلع يد طرح كند و يا بالعکس از موجبات رد دعوا خواهد بود : زيرا در فرضي كه خواهان دعوي تخلیه طرح كند بايد بتواند رابطه استیجاري بین خود و مستأجر را ثابت كند ،

زيرا درصورت عدم اثبات چنین امري دعوا ردّ خواهد شد . شايد برخي ا ستدلال كنند كه دعواي تخلیه بايد در فر ضي مطرح شود كه قرارداد اجاره هنوز معتبر ا ست و زماني كه قرارداد اجاره منقضي شده ا ست بايد دعواي خلع يد طرح شود ، اما در پا سخ بايد گفت قانونگذار در قوانین مربوط به اجاره حتي در مواردي كه قرارداد اجاره منقضي شده ، طرح دعواي تخلیه را ضروري دانسته است . لذا چون دعواي خلع يد و تخلیه دو دعوا متفاوت و مختلف الاثر هستند . يعني دعواي تخلیه ناشي از يک رابطه قراردادي است و دعواي خلع يد ناشي از تصرفات غاصبانه مي باشد و هر يک از آثار مربوط به خود را دارند، در فرض سوال دادگاه بايد قراراستماع دعوا صادر نمايد.

نتيجه گيری

هر دعواي حقوقي كه در محکمه مطرح مي شود، داراي شرايط و اركان جداگانه اي است. بنابراين رسیدگي به هردعوا منوط به تحقق اركان و شرايط تشکیل دهنده آن دعوا و مستلزم تقديم دادخواست مطابق مقررات قانوني است. . زماني كه خواهان دادخواستي به خواسته خلع يد به دادگاه تقديم مينمايد، شرايط و اركان تشکیل دهنده اين دعوا اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه و يا در حکم غاصبانه خوانده دعواست . در اين شرايط خواهان بايد دلايل مالکیت خود را به دادگاه تقديم كند تا دادگاه پس از رسیدگي به دلايل مالکیت و احراز ساير شرايط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نمايد . منشاء دعواي خلع يد غصب است و هیچ قراردادي بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، آپارتمان، مغازه قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف اينکه مدت اجاره پايان پذيرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست

اينجا بايد دعواي تخلیه مطرح كرد كه در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین كه شما مالک منافع هم باشيد كفايت مي كند . عدم آگاهي از اين گونه دعواها)خلع ید، تخلیه و تصرف عدواني( و طريقه اقامه صحیح اين دعاوي، متاسفانه سبب مي شود، بسیاري از افراد، پس از طرح دعوا و اطاله مدتهاي دادرسي نتیجه مثبتي عايدشان نشود وحتي موجبات نا امیدي براي بسیاري، از قوه قضائیه مي شود. درنهايت تشخیص نوع دعاوي و تفکیک آن از هم باعث مي شود كه در تنظیم دادخواست چه ازطرف شخص و چه از طريق وكیل وي ،تلاش شود كه در طرح نوع دعوا اشتباه صورت نگیرد. كه اين امر علاوه بر هزينه اي كه براي طرف دارد باعث ازدحام پرونده ها و شلوغي دادگاه ها مي شود.و در نهايت بي نتیجه بعد مدت طولاني به پايان مي رسد. هدف از اين مقاله بررسي شکلي دو دعوا بود كه در نهايت كمکي باشد براي تشخیص آنها از يکديگرتا بدين وسیله ضمن كمک به خواهان دعوي و وكلا ،در كم كردن ارباب رجوع به دادگاه ها نیز میسر باشد.

 

 

پیام بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.