وکیل در آباده
خداوردی حنیور
وکیل در شیراز و استان فارس و مشاور حقوقی
قبول وکالت در دعاوی
حقوقی
خانواده
کیفری
تصادفات
انقلاب
وکیل در آباده به درخواست شما عزیزان در زمنیه ملکی توضیح داد
وکیل ملکی در شیراز در مورد املاک توضیح داد دعاوی ملکی از مهمترین دعاوی است که معمولاً در دادگاه های حقوقی مطرح می شود.
ارزش ملک و افزایش لجام گسیخته در مبحث املاک باعث شده است پرونده های بیشتری در این زمینه در دادگاههای کشور گشوده شود و با توجه به ارزش ملک معمولاً طرفین دعاوی ملکی سعی در انتخاب وکیلی دارند که بتواند آنها را در راه رسیدن به حقشان یاری نماید، چرا که یک وکیل نا آشنا به امور املاک میتواند موکل را در رسیدن به هدفش که همان احقاق حقش باشد ناکام گذارد. پس لازم است طرفین دعاوی ملکی وکیلی را انتخاب کنند که در زمینه املاک تبحر کافی داشته باشند.
هرچند وکلا مجاز به قبول پرونده در زمینه‌های مختلف هستند اما وکلایی که به صورت تخصصی تر به بحث املاک نگاه کرده و در این زمینه صاحب تجربه هستند ترجیح می‌دهند بیشتر پرونده های ملکی را بپذیرند و در دعاوی ملکی ممکن است طرفین دعوا اشخاص حقیقی باشند، اما کم نیستند پرونده‌هایی که یک طرف آن شخص حقوقی است. در اینگونه پرونده‌ها نیاز به وکیل متخصص در زمینه املاک به وضوح احساس می‌شود .
نمونه‌هایی از دعاوی مرتبط به ملک: تصرف عدوانی ،ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق ،صدور سند ثبتی ،خلع ید، تخلیه ید، اثبات مالکیت(وکیل اثبات مالکیت در شیراز)، سرقفلی(وکیل سرقفلی در شیراز)، املاک مشاعی و …
نکاتی در رابطه با مالکیت:
وکیل در اقلید در این زمنیه شرح میدهید:هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد به جز مواردی که قانون استثنا کرده است. این حق بهره‌وری از مایملک در زبان حقوقی با آن( تسلیط) گفته می شود.
و محدود به این است که تصرف و انتفاع به زیان همسایه نباشد یا در اندازه متعارف برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد . به بیان ساده‌تر یعنی هرجا قاعده تسلیط با قاعده لاضرر تعارض پیدا کند رعایت قاعده لاضرر مقدم است ،بنابراین حفظ حقوق همسایه و نرساندن ضرر به وی امری مقدم بر قاعده تسلیط است .
هیچ ملک و یا مالی را نمی‌توان از تصرف صاحب آن خارج کرد مگر به حکم قانون. پس به صورت اخص نمی‌توان مالکیت فردی را نسبت به مال خویش سلب کرد. همچنین تمام عواید ،ثمرات و متعلقات اموال منقول و غیرمنقول که در نتیجه عملی حاصل شود متعلق به مالک ملک مزبور است.
تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
منظور از تصرف عبارت است از تسلط و اقتدار عرفی انسان در مقام اعمال حق خود بر مال می باشد. وقتی صحبت از تصرف نسبت به مالی می شود منظور از تصرف هم به صورت بالمباشره و هم با واسطه می باشد مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر. اما اگر متصرف مستاجر باشد تصرف وی در حکم تصرف موجر( مالک) است متصرف مالک شناخته می‌شود اما اگر ثابت شود که شروع به تصرف از طرف غیر ،بوده است متصرف غیر ،شناخته خواهد شد مگر اینکه متصرف ثابت کند به عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است .
در اختلاف در ملکیت و وقفیت اصل مالکیت است و کسی که مدعی وقفیت است باید دعوا را ثابت کند و عمل به وقف به تنهایی دلیل مثبت وقف محسوب نمی شود.
زمانی که بین تصرف کنونی و وقفیت سابق تعارض باشد چون امکان انتقال و تملک خلاف اصل است پس تصرف دلیل بر مالکیت نیست .
همچنین در تعارض بین تصرف سابق و تصرف کنونی تصرف کنونی مقدم است زیرا وضع مالکیت واقعی روشن نیست و در تعارض دو اماره یکی مربوط به گذشته و دیگری ناظر به وضع کنونی است .اگر هر دو نیز معتبر باشد اماره کنونی مقدم است.
نکته با اهمیت این که اماره تصرف ویژه اعیان اموال نیست و در منافع و حقوق نیز اعمال می‌شود.
تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد.
در دعوای مالکیت مدعی آن است که بر متصرف دعوا می‌کنند و هم او است که برای بی اعتبار کردن اماره تصرف باید اثبات کند که تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست . در این مورد شما عزیزان میتوانید به کمک وکیل تصرف عدوانی در شیراز مشکل خود را حل کنید
تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد .
مالکیت مالک علاوه بر زمین شامل مالکیت فضای بالای آن و همچنین نسبت به زیرزمین می باشد و مالک حق هرگونه تصرف دارد مگر آنکه قانون استثنا کرده باشد.
هر بنا و درختی که در روی زمین است و همچنین هر بنا که در زیر زمین است متعلق به مالک آن زمین است مگر اینکه خلافش ثابت شود در بحث املاک عبارتی وجود دارد تحت عنوان حق انتفاع که در تعریف آن باید گفت انتفاع حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین و اصل آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.
حق انتفاع یکی از شاخه‌های مالکیت است که به واسطه و در اثر عمل حقوقی میتواند از آن جدا شود و به دیگران تعلق یابد ضمن اینکه حق انتفاع در زمان حیات قابل انتقال و به واسطه وصیت نیز قابل انتقال است و همچنین به ارث می‌رسد.گاهی مالک برای حق انتفاع مدت معین نمی کند در این صورت حبس مطلق بوده و حق مزبور تا زمان فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت ، خود رجوع کند.
لازمه حق ارتفاع این است که شخص حین ایجاد حق مزبور وجود داشته باشد هرچند ممکن است حق انتفاع تبعاً برای اشخاص که حین عقد به وجود نیامده اند هم برقرار شود و تا زمانی که صاحبان حق انتفاع موجود هستند حق مزبور باقی و بعد از انقراض آنها حق از بین می‌رود (زایل می گردد)
وکیل تقسیم ترکه در شیراز میگوید:حمل پیش از تولد موجود است و چنانچه زنده متولد شود میتواند حق انتفاعی که به سود او ایجاد شده است را تملک کند .
منظور از حق ارتفاق چیست ؟
حق ارتفاق جنبه شخصی ندارد و به مناسبت مالکیت شخص بر ملکی برای او ایجاد می شود و در اثر انتقال ملک به مالک جدید تعلق میگیرد در واقع حق ارتفاق با عین ملک انتقال پیدا می‌کند و با مسامحه می‌توان گفت ارتفاع حقی است برای شخص در ملک دیگری ضمن اینکه حق ارتفاق جدای از ملک قابل انتقال نیست و صاحبان املاک اختیار دارند در ملک متعلق به خود هر حقی را که بخواهند برای دیگری قرار دهند و کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی است که برابر آن حق داده شده است. برقراری حق ارتفاق ممکن است معوض باشد یا رایگان و یا قراردادی. تصرف در حق ارتفاق اماره وجود حق است.
اگر سابقه تصرفی مشخص نباشد اماره بر وجود حق ارتفاق است.
وضع طبیعی دو ملک نسبت به هم میتواند باعث ایجاد حق ارتفاق شود مانند ضرورت عبور از ملکی جهت رسیدن به معبر عمومی.
اگر کسی حق عبور از ملک متعلق به دیگری را ندارد اما صاحب ملک اجازه عبور دهد هر وقت اراده کند میتواند از اجازه خود رجوع کند و مانع عبور شود این قاعده در سایر ارتفاقات نیز جاری می باشد.
دلیل حق رجوع مالک از اجازه بدین سببب است که اذن و اجازه مالک ایجاد اباحه است نه التزام. به همین جهت مالک میتواند از اجازه رجوع کند .
املاک ….آپارتمان
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد قسمت مشترک قهری خواهد بود.
حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموعه مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب قانون تملک آپارتمانها استثنا شده باشد یا اینکه قرارداد مالکی ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشد.
هرکس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجرت آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر شده است پرداخت شود هرچند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.
منظور از حریم چیست؟
وکیل در آباده در این زمنیه شرح میدهید:
حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد. از نظر اصولی حریم در زمین موات ایجاد می شود نه در ملک.
اگر دو عنوان مالک و صاحب حق ارتفاق یا انتفاع در یک نفر جمع شود باعث زوال حق انتفاع و حق ارتفاق می شود .
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه:
وکیل در آباده در این زمنیه شرح میدهید:
خلع ید برخلاف تخلیه ید اختصاص به اموال غیرمنقول دارد. منشاء دعوای خلع ید واقعه حقوقی است اما منشأ دعوای تخلیه ید عمل حقوقی است .دعوای خلع ید لزوماً از طرف مالک عین و منفعت مطرح می‌شود در حالی که در تخلیه ممکن است مالک منفعت دعوا را مطرح کند. دعوای خلع ید یک دعوای ذاتاً مالی است در حالی که تخلیه یک دعوای غیر مالی می‌باشد.
دعاوی املاک به تبع ملک غیر منقول است دعوای غیر منقول به حساب می‌آید .
در زمینه املاک و بر اساس تاریخ عقد قوانین قابل استناد وجود دارد که می‌توان به قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و قانون مدنی اشاره کرد.
اگر مالک ملک مورد اجاره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر از چه حقوقی برخوردار است ؟
مستاجر میتواند الزام مالک به تحویل ملک را بخواهد، از پرداخت اجاره بها خودداری کند و در نهایت حق فسخ دارد.
آیا قولنامه دلیل انتقال ملک است؟ همان گونه که از نام قولنامه برمی‌آید قولنامه قول و توافق ضمنی طرفین است اما باید دانست نقل و انتقال فقط از طریق دفتر اسناد رسمی معتبر است و تا زمانی که سند منتقل نشده است معامله پایان نپذیرفته است.