وکیل پیش فروش ساختمان در شیراز|مشاوره تلفنی رایگان

ضمانت اجرای عدم تحویل واحد پیش فروش شده توسط پیش فروشنده:

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نماید علاوه بر اجرای بند نوع ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل واحد پیش خریدار معادله اجرت المثل بخش تحویل نشده .

۲ -در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار .

۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ۹ نوع ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

۴ -در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

حقوق طرفین قرارداد پیش‌فروش ساختمان در صورت مغایرت مساحت بنا نسبت به قرارداد:

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت که چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از ۵ درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .

حقوق پیش خریدار:

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد .

در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید .

الزام پیش فروشنده به انجام بیمه مسئولیت:

پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود .

در مواردی که بانک ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش‌فروش تسهیلات خرید می دهند وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد:

در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند .

تکلیف مهندس ناظر:

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرار داد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

وضعیت مالکیت پیش خریدار نسبت به اقساط پرداختی:

پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا قراردادی مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت و عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می‌توانند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

ضمانت اجرای عدم انتقال رسمی از سوی پیش فروشنده:

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید .

آیا قبل از اتمام ساختمان پیش خریدار می‌تواند خواستار تنظیم سند رسمی به قدر سهم خود گردد؟

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی) مانده باشد پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود گردد .حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده ۱۱ قانون پیش فروش و غیره  با کسب نظر هیئت داوری مندرج در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان نخواهد بود.

آیا عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او می باشد؟

عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش‌‌ خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست .

حقوق پیش فروشنده در قبال پیش خریدار در صورتی که پیش خریدار اقساط را نپردازد:

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

چه زمانی پیش فروشنده می تواند حقوق و تعهدات خود را به دیگری انتقال دهد:

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است .

اگر پیش خریدار حقوق و تعهدات را بدون رضایت پیش فروشنده انتقال دهد تکلیف چیست؟

در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده به خریدار عهده دار پرداخت به آیا عقد قرارداد خواهد بود.

پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفتر خانه می باشد.

نحوه رسیدگی به اختلافات مفاد قرارداد پیش فروش:

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیئت وزیران خواهد رسید داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

ضمانت اجرای تبلیغ و آگهی پیش فروش بدون داشتن مجوز لازم:

پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش و ندارند در غیر این صورت به توقیف و مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند .

مجازات پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی:

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این جرایم قابل گذشت می باشند.

ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی توسط مشاوران املاک:

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند در غیر اینصورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.